L'immobilier dans les pays frontaliers

Le Luxembourg et ses voisins : un marché immobilier en mutation

Entouré par la Belgique, l’Allemagne et la France, le Luxembourg conserve l’image d’un eldorado européen, où la stabilité, la prospérité et la qualité de vie attirent résidents et investisseurs. Mais qu’en est-il chez ses voisins directs dans la Grande Région ? Un tour d’horizon actualisé s’impose.

S’éloigner de la capitale… et des prix luxembourgeois ?

Partant du constat que plus on s’éloigne de Luxembourg-Ville, plus les prix de l’immobilier semblent « raisonnables », notamment dans le nord du pays, on pourrait penser que cette tendance s’étend au-delà des frontières. La Wallonie (et la province du Luxembourg), la Lorraine française et les Länder allemands de Sarre et de Rhénanie-Palatinatapparaissent ainsi comme des alternatives attractives.

Mais les derniers chiffres invitent à plus de nuances.

Côté belge : Province du Luxembourg

La province du Luxembourg, voisine de l’ouest du Grand-Duché, est la plus grande de Belgique avec 4 440 km² pour environ 285 000 habitants. Elle est réputée pour ses paysages verdoyants, entre forêts, vallées et plateaux ardennais, idéals pour le tourisme de nature.

Sa capitale, Arlon, bénéficie d’une proximité immédiate avec le Luxembourg via l’autoroute E411.

Prix de l’immobilier en 2025 :

• Prix moyen d’une maison en province du Luxembourg : 258 553 €, en baisse de 3,8 % sur un an ([source : Paperjam, mars 2025]).

• Arlon : 330 000 € en moyenne pour une maison.

• Aubange : 270 000 €.

La province reste l’une des plus chères de Wallonie, en raison de sa proximité avec le Grand-Duché. Cette pression à la hausse est surtout marquée dans les communes frontalières.

Côté français : La Lorraine

Du nord de la Moselle à celui de la Meurthe-et-Moselle, la Lorraine est voisine du sud du Luxembourg. Historiquement industrielle, la région poursuit sa mue vers un modèle résidentiel et tertiaire, notamment dans des villes comme Thionville, Metz ou encore Longwy.

Prix médians en Moselle (mars 2025) :

• Metz :

• Appartement : 2 384 €/m²

• Maison : 2 158 €/m²

• Thionville :

• Appartement : 2 344 €/m²

• Maison : 2 446 €/m²

À noter : les programmes immobiliers neufs se multiplient dans les communes frontalières, attirant de plus en plus de salariés frontaliers luxembourgeois. La croissance reste mesurée mais constante, dans un marché relativement accessible comparé au Luxembourg.

Côté allemand : La Sarre et la Rhénanie-Palatinat

La Sarre, ancienne région minière et industrielle, conserve une forte proximité culturelle avec la France (environ 40 % de la population parle ou comprend le français). Elle mise aujourd’hui sur les énergies renouvelables, la qualité de vie et son cadre naturel pour attirer les familles et les travailleurs transfrontaliers.

Prix moyens en 2025 :

• Rhénanie-Palatinat :

• Maison : 1 280 €/m²

• Appartement : 2 010 €/m²

• Sarre :

• Maison : 1 100 €/m²

• Appartement : 1 510 €/m²

Ces prix restent très compétitifs, mais le marché allemand reste particulier : le rendement locatif est encadré, et les investisseurs sont parfois découragés par les politiques restrictives. En revanche, le taux d’impayés y est l’un des plus faibles d’Europe, ce qui rassure les acheteurs long terme.

Conclusion

Si le Luxembourg conserve des prix bien supérieurs à ses voisins, les zones frontalières bénéficient clairement d’un effet d’entraînement. Ces marchés sont aujourd’hui sous pression, avec une demande portée par les travailleurs transfrontaliers. Les écarts de prix restent significatifs, mais les disparités régionales (même à quelques kilomètres près) imposent une lecture fine et locale de chaque opportunité.