L'immobilier dans les pays frontaliers

Entouré par la Belgique, l’Allemagne et la France, le Luxembourg figure comme un eldorado où tout semble différent. Un écrin de verdure planté au milieu de l’Europe, dévoilant ses atouts charmes au fil des balades dans le pays qui attirent chaque année de nouveaux résidents et touristes. Qu’en est-il chez ses voisins de la Grande Région ? Tour d’horizon.

Partant du constat que plus on s'éloigne de la capitale, Luxembourg-Ville, plus les prix de l'immobilier semblent plus « raisonnables » (notamment dans le nord), on serait tenté de penser que le phénomène perdure au-delà des frontières. Et ainsi, qu'en Wallonie (et surtout en province du Luxembourg), en Lorraine française et dans les länder allemands de Sarre et de Rhénanie-Palatinat, le marché serait très attractif.

Un tour d'horizon des derniers chiffres disponibles impose davantage de prudence.

Côté belge

La Province du Luxembourg

Frontalière de l'ouest du Grand-Duché, la province wallonne du Luxembourg est la plus grande province de Belgique, alors qu'elle est la moins peuplée : 285 000 habitants pour 4440 km².

Géographiquement, elle est composée à l'est de la Lorraine belge et des Ardennes : voilà qui lui confère des paysages verdoyants jalonnés de forêts, ponctués de vallées et de massifs schisteux qui en font un paradis pour les amateurs de tourisme « nature » (kayak, ski de fond, VTT…).

Arlon, sa capitale, bénéficie sur le plan économique de la proximité du Luxembourg, via l'autoroute du Soleil en provenance de Bruxelles.

Sur le plan culturel, quelques sites historiques comme l'Abbaye d'Orval réputée pour sa brasserie et les musées dédiés aux terribles batailles de l'hiver 1944, comme le Bastogne War Museeum, se révèlent incontournables.

Séquelles de la crise économique ayant notamment affecté la métallurgie, la Wallonie est la plus abordable du royaume de Belgique, où Bruxelles (et ses abords) comme la Flandre bénéficient d'un meilleur contexte. Selon la Statbel, l'office belge de la statistique, en Province du Luxembourg, le prix médian d'un appartement est en 2019 de 145 000 euros, celui d'une maison mitoyenne de 141 000 euros et enfin d'une maison indépendante de 190 000 euros.

Cependant, les prix progressent : +5,1 % sur les appartements et +4,7 % sur les pavillons.

On constate par ailleurs que plus on s'approche de la frontière, plus les compteurs grimpent. Ainsi, sur la commune d'Arlon, où plus de 80 transactions ont été enregistrées sur les douze derniers mois, le prix moyen des maisons s'affiche à 256 500 euros.

Côté français

La Lorraine

Qu'il s'agisse du nord de la Meurthe-et-Moselle avec Longwy ou du nord de la Moselle, la Lorraine française forme la frontière sud du Luxembourg.

Longtemps place-forte de l'industrie (charbonnages, sidérurgie), elle a plus qu'amorcé sa mutation à partir des années 1980.

Metz, sa capitale, symbolise ce virage avec l'implantation du centre Pompidou à l'architecture résolument audacieuse, « petit » frère du prestigieux musée parisien. Ce joyau spécialisé dans l'accueil de chefs-d’œuvre de l'art contemporain est le cœur à présent d'un moderne quartier d'affaires et commercial qui voisine le centre historique, sa cathédrale, ses ruelles anciennes.

Les anciennes cités minières, au nord, se veulent également des modèles de reconversion. Entourées de paysages encore ruraux et verdoyants, elles créent de nouveaux quartiers pour accueillir les salariés frontaliers et vers Thionville, carrefour de communication, ce sont des zones commerciales et de service qui font du nord de la Lorraine française un des pôles phares de la Grande Région.

Au niveau des prix, tout dépend de la zone étudiée. Pour le Grand Est, nouvelle entité administrative qui s'étend de Reims à Strasbourg, les derniers prix médians constatés, selon les chambres des notaires, apparaissent modestes : 1300 euros/m² pour une maison, 1730/m² pour un appartement.

Cependant, si l'on considère le département de la Moselle, il en va différemment. Ainsi, dans la localité frontalière d'Ottange, le prix médian pour une maison est de 198 100 euros. Un peu plus loin, il est de 269 700 euros à Thionville et de 226 000 à Metz ! Mais attention, dans cette dernière ville, nombre de ventes concernent des petites maisons relevant peu ou prou du logement social. Et quoi qu'il en soit, on constate sur cinq ans une inflation de 16,4 %!

Par ailleurs, les communes frontalières françaises ont initié de vastes programmes de constructions, tentant légitimement de bénéficier de l'attractivité économique du Luxembourg et d'accueillir ainsi des salariés frontaliers. Une façon de rebondir après la crise qui a touché le secteur (mines, sidérurgie).

Côté allemand

La Sarre

Ce land occupé par la France après les première et seconde guerres mondiales a conservé de ces époques une culture largement francophone (40 % de la population parle ou comprend le français). Formant une petite partie de la frontière sud-est du Grand-Duché, la Sarre fut longtemps réputée pour ses centrales à charbon alimentant l'ouest de l'Allemagne. Elle a désormais initié sa conversion vers l'éolien et le photovoltaïque et met en avant son environnement (lacs, vallées) et son art de vivre.

Ici, où les statistiques sont moins aisées à obtenir, les derniers constats faisaient état en Rhénanie-Palatinat d'un prix médian pour les maisons de 1280 euros/m² et de 2010 euros/m² pour un appartement, des chiffres en hausse de 5,7 % et 6,9 % sur un an.

Pour la Sarre, on serait encore deçà : 1100 euros/m² pour une maison, et 1510/m² pour un appartement.

Cependant, le marché allemand reste très spécifique. Si, même dans les grandes villes, les prix sont attractifs, cela tiendrait aux problèmes de mesures liées à l'encadrement des loyers, et qui décourageraient les investisseurs. En revanche, le taux d'impayés y serait l'un des plus bas d'Europe.